Plus rentable et moins contraignante qu’une location vide, la location meublée séduit de plus en plus de propriétaires. Aucun meuble à acheter, pas de déménagement à organiser… elle simplifie la vie des locataires de courte durée (stagiaires, étudiants, cadres en déplacement, etc).
Quelles sont les règles de la location meublée ? Quels sont ses avantages ?

Location meublée : que dit la loi Alur

La loi Alur (24 mars 2014) définit avec précision la location meublée : il s’agit d’un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le locataire doit l’occuper en tant que résidence principale.

Logement meublé : liste des équipements obligatoires

Le propriétaire a l’obligation de fournir un certain nombre d’équipements qui permettront au locataire de vivre confortablement. Ils sont au nombre de onze :

. Une literie comprenant une couette ou une couverture ;
. Un dispositif (volets, stores, rideaux ou autres) permettant d’occulter les fenêtres des chambres à coucher ;
. Des plaques de cuisson ou une cuisinière ;
. Un four ou un four à micro-ondes ;
. Un réfrigérateur congélateur ou bien un réfrigérateur comprenant un compartiment congélation (température inférieure à 6°).
. la vaisselle nécessaire aux repas ;
. les ustensiles pour cuisiner ;
. une table et des sièges ;
. des étagères pour le rangement ;
. des éclairages (lampes, plafonniers, appliques, etc) ;
. du matériel d’entretien pour le logement.

Le propriétaire peut décider de fournir en plus des équipements de confort (lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, TV). Ils devront figurer sur la liste des équipements fournis lors de l’état des lieux.

BON A SAVOIR : si vous constatez qu’un ou plusieurs des onze équipements obligatoires est manquant, la location meublée peut alors être requalifiée en location vide. Dans ce cas, le loyer doit être diminué et la fiscalité pour le propriétaire n’est plus la même.

Location meublée : les points communs avec une location vide

La location meublée, comme la location vide, est régie par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi précise les droits et devoirs du bailleur et du locataire. Elle prévoit la rédaction ou la fourniture de plusieurs documents :

Le contrat de location ou de bail en location meublée

Il existe depuis la loi Alur un modèle de contrat de location meublée type téléchargeable. Les principaux éléments qui doivent y figurer sont :
– La surface habitable ;
– La durée du bail ;
– La durée du préavis ;
– Le montant du loyer hors charges ;
– La révision annuelle du loyer ;
– Le montant des charges locatives ;
– Le montant du dépôt de garantie ;
– La liste des équipements fournis ;
– Les modalités du congé.

L’état des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux en location meublée est obligatoire. Il sert à comparer l’état détaillé, pièce par pièce, du bien loué au moment de la remise des clefs et à la fin du contrat de location. Ainsi il permet d’identifier d’éventuelles dégradations et la responsabilité de chaque partie (loueur et propriétaire).
Lire également « Etat des lieux : 4 conseils pour éviter les litiges entre propriétaire et locataire ».

Les diagnostics techniques du logement

Ces diagnostics concernent la performance énergétique, le risque d’exposition au plomb, l’absence ou la présence de matériaux pouvant contenir de l’amiante, l’état des installations d’électricité et de gaz.

Le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété doit impérativement être fourni au locataire car ce document précise le règlement intérieur de l’immeuble, avec les éventuelles restrictions ou obligations incombant aux occupants.

BON A SAVOIR : un règlement de copropriété peut-il interdire la location meublée ? Si le règlement prévoit une clause d’»habitation bourgeoise exclusive », la location meublée de courte durée peut être interdite à condition que cette interdiction soit spécifiée. En revanche, si la destination de l’immeuble est mixte (habitation combinée avec des locaux commerciaux ou des professions libérales), la location meublée ne peut pas être interdite.

Les spécificités de la location meublée

La durée du bail en meublé

Dans une location meublée, le bail est conclu pour une durée d’un an avec tacite reconduction, contre trois ans pour une location vide.

La caution

La caution ou dépôt de garantie est plus élevé dans une location meublée car elle tient compte de la valeur des équipements fournis au locataire. Elle s’élève à deux mois de loyer hors charges (contre un mois pour les locations vides).
Si le loyer est payé d’avance par trimestre, aucune caution ne peut être demandé par le bailleur au locataire.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée.
En cas de différence, c’est-à-dire s’il y a des réparations ou travaux à prévoir, le délai est fixé à deux mois. Ce délai commence le jour de la restitution des clés au bailleur. Il permet au propriétaire de procéder à la remise en état et de justifier les montants retenus sur le dépôt de garantie.
Si le propriétaire ne restitue pas dans les délais requis le dépôt de garantie dans son intégralité ou soustraction faite des montants retenus pour travaux, le locataire doit alors lui adresser une lettre de mise en demeure (en recommandé avec AR). Des intérêts de retard pourront être demandés au bailleur.

Le préavis de départ

Le préavis de départ est réduit puisqu’à tout moment le locataire peut décider de donner son congé au propriétaire ; il doit toutefois le prévenir un mois avant son départ.

Le propriétaire peut mettre fin au bail uniquement à l’échéance et pour les seuls motifs suivants :
. Occuper le logement (lui-même ou sa famille) ;
. Vendre le logement ;
. Inexécution d’une obligation incombant au locataire : non paiement loyer et charges, troubles de voisinage, absence d’assurance habitation…
Le propriétaire doit avertir son locataire au moins trois mois avant la fin du bail.

Les charges locatives

En meublé, le propriétaire a deux possibilités pour fixer le montant des charges locatives (copropriété, eau, énergie, internet, etc) : forfaitairement ou au réel.
Quand les charges sont au réel, une provision est faite au début de la location. Puis elle est réajustée l’année suivante en fonction des dépenses réelles.
Quand les charges sont forfaitaires, elles sont payées chaque mois pendant toute la durée de la location.

Les avantages de la location meublée :

Pour le locataire

. Le locataire emménage sans avoir à acheter de mobilier ou de vaisselle, et sans avoir à organiser son déménagement.
. Le locataire peut donner son congé à tout moment au propriétaire (en le prévenant au minimum un mois à l’avance).

Pour le propriétaire

Le propriétaire peut louer plus cher son logement, généralement entre 10 % et 30 % de plus qu’une location vide. Cette différence se justifie par le fait que le propriétaire fournit au locataire un logement immédiatement habitable. La rentabilité est donc supérieure.

Location meublée : comment régler les litiges entre propriétaire et locataire

Dans une location meublée, les sources de litiges entre propriétaire et locataire sont nombreuses. Les conflits ont pour principales causes :
– Des équipements insuffisants ;
– L’augmentation excessive du loyer par le propriétaire ;
– Le retard ou le non paiement du loyer par le locataire ;
– La contestation de l’état des lieux de sortie ;
– La non-récupération du dépôt de garantie ;
– Le montant ou le non paiement des charges locatives ;
– Les réparations et travaux ;
– Les troubles de voisinage ;
– Le délai du préavis de départ ;
– La résiliation abusive du bail

La résolution à l’amiable

Il est dans l’intérêt du propriétaire et du locataire d’entretenir de bonnes relations entre eux. En cas de conflit, la première chose à faire est d’adresser à la partie adverse un courrier de Mise en Demeure (en recommandé avec AR) lui demandant l’exécution d’une obligation : par exemple s’acquitter auprès du propriétaire des loyers impayés ou restituer son dépôt de garantie au locataire. Un délai limite pour régler le litige doit figurer dans ce courrier.

La Commission de conciliation

Si une solution n’a pu être trouvée à l’amiable entre le locataire et le propriétaire, il existe un autre moyen d’aboutir à un règlement amiable avant de se tourner vers la justice : la conciliation.
Les deux parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Composée de représentants de propriétaires et de locataires, elle est compétente pour les litiges portant sur le montant du loyer, l’état des lieux, la décence du logement, la caution, les charges locatives, les réparations à la charge du locataire, le préavis de départ. Toutefois, son avis n’est que consultatif. Renseignez-vous auprès de la préfecture pour connaître les coordonnées de la CDC de votre département.
Pour les autres types de litiges (impayés, troubles du voisinage, etc), adressez-vous au conciliateur de justice. Siégeant au Tribunal d’instance, il agira comme médiateur entre les deux parties afin de trouver une solution au conflit.

Le tribunal d’Instance

En dernier recours, il vous reste à entamer une action en justice auprès du Tribunal d’Instance. Pour un litige inférieur à 4 000 €, une déclaration au greffe du tribunal suffit. Les deux parties sont alors convoquées par le greffe du tribunal.
Au-delà de ce montant, l’assignation de la partie adverse à comparaître au tribunal est obligatoire ; elle lui est remise par un huissier de justice. Mais il vaut mieux le savoir, engager une poursuite auprès des tribunaux est une procédure qui peut s’avérer coûteuse et longue avant d’aboutir.

La protection juridique

Les litiges entre locataires et propriétaires sont monnaie courante et pas simples à solutionner, surtout quand on est novice face à un adversaire expérimenté ou retors. Pour être conseillé et épaulé, y compris dans la phase amiable, il est intéressant de souscrire une garantie Protection Juridique. Couvrant les nombreux litiges du quotidien (location immobilière, banque, commerçant, travaux, voisinage, employeur, etc), ce type de contrat vous permet de bénéficier de l’assistance de juristes spécialisés et de la prise en charge de vos frais de justice en cas de procès (jusqu’à 50 000 € selon les conditions prévues au contrat).

Si vous êtes propriétaire, n’oubliez pas de souscrire à l’option « bien donné à la location » pour être couvert.

Anticipez : seuls les litiges survenant après la prise d’effet du contrat sont pris en charge. N’attendez pas d’être enlisé dans un conflit pour vous assurer car il serait trop tard, souscrivez sans attendre !

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