Les déménagements sont bien souvent la source de conflits entre locataire et propriétaire.

C’est pourquoi il est indispensable d’établir un état des lieux au moment de l’emménagement et du déménagement. Quatre conseils pour réaliser correctement un état des lieux et protéger vos intérêts.

L’état de lieux, à quoi sert-il?

L’état des lieux donne la description détaillée du logement loué, de ses équipements et de son état de conservation. Après comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur doit restituer au locataire son dépôt de garantie si aucune dégradation imputable au locataire n’a été constatée.

Exiger la rédaction d’un état des lieux

Bailleur et locataire ont tout intérêt à rédiger cet état des lieux en bonne et due forme car il engage leur responsabilité à chacun.

Grâce à la loi ALUR, si le bailleur ne transmet pas l’état des lieux au locataire ou s’il refuse de le réaliser, c’est à lui qu’il incombe de prouver qu’il avait livré un logement en bon état.

A contrario, si le locataire s’y oppose, le bailleur pourra affirmer lui avoir remis un logement en bon état.

Si aucun état des lieux n’a été rédigé par négligence des deux parties, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.

Bon à savoir : L’état des lieux peut être établi par un huissier de justice dans le cas où le propriétaire ou le locataire n’arrivent pas à se mettre d’accord. Dans ce cas, les deux parties sont convoquées sept jours à l’avance par lettre recommandée. L’huissier se charge de faire lui-même par écrit la description exhaustive du logement. Propriétaire et locataire ont néanmoins tout intérêt à être présents pour faire part de leurs remarques. Vous pouvez également faire appel à un diagnostiqueur immobilier spécialisé : ce type de société prend en charge la réalisation de l’état des lieux de manière précise et objective. Le partage des frais est à définir entre le bailleur et le locataire.

Procéder à un état des lieux très précis

L’état des lieux est établi sur place par le propriétaire (ou son mandataire : agent immobilier, administrateur de biens) et le locataire. Il doit avoir lieu au moment de la remise des clés au locataire.

Pour le rédiger, utilisez un document unique, sur support papier ou électronique, qui servira pour l’entrée et la sortie. Il devra être signé et daté des deux parties.

Précisez bien le type d’état des lieux (entrée ou sortie), la date d’établissement, la localisation du logement, le nom des parties et le domicile (ou siège social) du bailleur.

• Commencez par les clefs : notez leur nombre et leur destination (entrée d’immeuble, logement, cave, etc). Puis, enchaînez avec le relevé du compteur d’électricité et/ou de gaz.
• Passez ensuite en revue le logement pièce par pièce : détaillez précisément son état du sol au plafond : mentionnez les défauts (fissures, tâches, peinture effritée). Vérifiez l’état des vitres, volets, fenêtres, portes, poignées, serrures. Inspectez tous les placards et tiroirs.
• Testez également le bon fonctionnement des prises, radiateurs, équipements électriques. Si l’électricité est coupée, émettez des réserves sur le bon fonctionnement de ces appareils. Pour un logement meublé, faites l’inventaire exhaustif du mobilier, de l’équipement électroménager, de la vaisselle et précisez leur état.
• Dernière recommandation : il est préférable d’effectuer un état des lieux dans de bonnes conditions d’éclairage, de préférence de jour et non pas la nuit tombée.

En résumé, soyez le plus précis possible dans la rédaction de l’état des lieux pour éviter les litiges à la sortie de la location.

Vous bénéficiez également d’un délai de 10 jours à compter de la tenue de l’état des lieux d’entrée pour le compléter. Vous avez aussi la possibilité de le compléter avec l’état des éléments de chauffage pendant le premier mois de chauffe.

Astuce : Prenez des photos au moment de l’état des lieux d’entrée (avec un appareil qui indique bien la date à laquelle les photos sont prises). Refaites la même opération au moment de l’état des lieux de sortie. Ainsi, vous vous prémunissez contre une contestation éventuelle.

Etat des lieux : respecter les règles concernant la vétusté

Les règles concernant la vétusté sont claires. Le propriétaire doit prendre en charge les grosses réparations (chaudière hors d’usage, équipement hors d’usage, fenêtre à remplacer, problèmes d’infiltrations, etc). Le locataire est tenu d’effectuer les travaux courants d’entretien(ex : un robinet qui fuit) et les menues réparations (ex : le graissage des volets).

Le locataire n’est pas tenu responsable de la vétusté de l’habitation, c’est-à-dire l’usure normale de l’équipement. Mais il est responsable des dégradations qu’il a occasionnées : vitres cassées, tapisserie ou moquette endommagée.

Comme cette règle n’empêche pas les désaccords entre propriétaires et locataires, il est préférable de remplir conjointement une grille de vétusté.

La grille de vétusté, c’est quoi ? La grille de vétusté précise pour chaque matériau et équipement sa durée de vie théorique. Elle fixe l’abattement annuel à appliquer au coût de la réparation. Elle détermine la période de franchise, pendant laquelle le locataire est intégralement responsable des réparations à payer. Elle précise enfin la quote-part résiduelle du locataire : c’est la part des réparations qui restera à sa charge même si la durée de vie de l’équipement a expiré. Pour se procurer une grille de vétusté, le bailleur et son locataire peuvent utiliser celles généralement établies par les organismes HLM, les investisseurs institutionnels (assureurs, banques), les collectivités publiques, les SCI.

Avant de rendre un logement, pensez à réparer les petites détériorations dues à votre usage personnel : les joints qui fuient, les trous dans les murs, les sols et murs tachés… Remettez le logement dans l’état exact dans lequel vous l’avez trouvé. Sinon le bailleur ou le propriétaire sera fondé à retenir tout ou partie de la caution pour procéder à la remise en bon état des lieux.

Etat des lieux : se protéger contre les litiges

L’état des lieux de sortie peut malgré tout occasionner des litiges entre le locataire et le bailleur.

Locataire : se protéger contre les litiges avec le bailleur

Locataire, vous êtes en désaccord avec le bailleur :

Vous pouvez refuser de signer l’état des lieux sortant. Adressez-lui une lettre de contestation (télécharger un modèle de lettre de contestation) et menacez-le de saisir le tribunal de proximité (montant en jeu inférieur à 4.000 €) ou le tribunal d’instance (montant supérieur à 4.000 €). Vous pouvez également adresser votre lettre de contestation à une commission départementale de conciliation.

Pour être bien épaulé dans vos démarches, il est conseillé de souscrire une garantie protection juridique .
Grâce à ce contrat à souscrire impérativement au début du bail, vous bénéficierez gratuitement du soutien de juristes spécialisés pour vous aider à résoudre à l’amiable le litige.

En cas d’échec de la résolution du conflit à l’amiable, le recours au procès sera inévitable. Mais soyez rassuré : le contrat de protection juridique couvre aussi les honoraires d’avocat, dans les limites fixées par le contrat et selon la formule choisie.

Bailleur : se protéger contre les litiges avec le locataire

Bailleur, vous êtes en désaccord avec le locataire :

Vous pouvez également vous faire accompagner dans vos démarches contre un locataire malveillant ou de mauvaise foi. Là encore, il est conseillé de souscrire une garantie protection juridique dès la signature du bail. Vous devrez souscrire un contrat ou une option spécifique couvrant ce type de litige (telle l’option « Biens donnés en location » du contrat AvoCotés Protection Juridique

Attention : l’option doit être souscrite pour chaque bien donné en location.

Vous bénéficierez de tous les avantages offerts par ce type de contrat : juristes spécialisés pour vous conseiller gratuitement, frais d’avocat pris en charge en cas de procès (dans les limites fixées par le contrat et selon la formule choisie).

Important à savoir :

Que vous soyez propriétaire ou locataire, le contrat de Protection Juridique doit être souscrit avant que vous n’ayez connaissance du litige. Si vous « sentez venir le litige » (ex : vous anticipez des difficultés lors de sa restitution de votre appartement), il est déjà trop tard pour vous assurer pour ce sinistre car il y a absence d’aléa. Par contre, il est urgent de souscrire pour ne pas être pris de court la prochaine fois…

Vous aimeriez en savoir plus sur la garantie Protection Juridique d’AvoCotés ? Contactez nos experts !